도시재생이 요즘 도시정책의 핵심 의제로 자리 잡았지만, 구도심의 현실은 여전히 답보 상태다. 이유는 단순하다. 도시재생을 단기 행정사업으로 취급하는 관행이 지속되는 가운데, 구도심의 소유 구조는 공공이 개입할 여지를 극도로 제한하고 있기 때문이다. 신도시 개발이 공공 주도 아래 비교적 손쉽게 진행되는 것과는 전혀 다른 조건이다.구도심은 도로를 제외한 거의 모든 토지와 건축물이 민간의 소유다. 이 분절된 토지 구조 속에서 공공이 ‘지속 가능한 도시공간’을 전면적으로 계획하기란 사실상 불가능하다. 민간의 자산 논리와 공공의 도시 비전이